Aké nehnuteľnosti viete kúpiť ako živnostník či s.r.o.

Naše zákony nehovoria, aké druhy nehnuteľností je možné nadobúdať do vlastníctva. Jediným obmedzením je, aby každá takáto nehnuteľnosť súvisela s vašim podnikaním, prípadne sa v nej musí vykonávať podnikateľská činnosť, na ktorú máte oprávnenie. Ak by to tak nebolo, nie je možné uplatnenie daňových odpisov a ani odpočtov DPH.

Odpisy sa nedajú uplatniť ani v prípade, ak sa na firmu kupuje byt s jasným zámerom jeho následného predaja. Vtedy sa to posudzuje ako krátkodobý majetok a daňovo sa takýto priestor rieši až pri jeho predaji, kedy sa výnosy z predaja riadne zdania.

Ak sa na podnikanie využíva len časť nehnuteľnosti, je nutné náklady rozdeliť tak, aby bolo jasné, čo presne sa týka podnikateľských priestorov a len tieto zahrnúť do účtovníctva.

Viacerí podnikatelia sa snažia kúpiť byt či dom za účelom bývania v ňom, ale bez toho, aby sa v ňom vykonávala podnikateľská činnosť. Takýto proces však z daňového hľadiska nie je správny a môže byť pri daňovej kontrole predmetom sporu.

Najväčším rozdielom pri kúpe nehnuteľnosti ako živnostník alebo s.r.o. je najmä to, že v prípade s.r.o. je majiteľom nehnuteľnosti celá obchodná spoločnosť. Ak je v nej viacero spoločníkov, prípadné nároky budú musieť byť posudzované presne podľa tých pravidiel, ako to je aj pri inom majetku firmy.

Výhody: odpisy, odpočet DPH na byt aj zariadenie a daňové náklady

Kúpa nehnuteľnosti na firmu má niekoľko výhod. Okrem samotnej skutočnosti, že je spoločnosť vlastníkom, čo zvyšuje jej hodnotu, to sú aj výhody daňové. Existuje viac spôsobov, ako využiť možností, ktoré ponúka náš právny a finančný systém. Pri vlastníctve môže firma využiť odpisy majetku nielen na nehnuteľnosť, ale aj na jej zariadenie.

V prípade, ak sa nehnuteľnosť účtuje ako o dlhodobom hmotnom majetku, zaraďuje sa do odpisovej skupiny 6. Celková doba odpisovania je až 40 rokov. To znamená, že každý rok sa môže odpísať len 1/40 z obstarávacej sumy nehnuteľnosti.

Pozor si treba dávať na rozdiel medzi technickým zhodnotením nehnuteľnosti a opravami. Technické zhodnotenie síce zvyšuje obstarávaciu cenu, ale odpisuje sa len postupne. Nutné opravy sa naopak dajú uplatniť v daňových výdavkoch jednorázovo.

Odpočet DPH pri nehnuteľnostiach podlieha niekoľkým režimom. Najdôležitejšou podmienkou je, že sa nehnuteľnosť musí používa na zdaniteľné plnenie pre účely DPH. Ak si teda firma kúpi do majetku spoločnosti napríklad byt, ale nebude ho na podnikanie reálne využívať, odpočet DPH nie je možný.

Problematika odpočtu DPH pri kúpe či pri predaji je pomerne zložitá, keďže existuje viacero variant v závislosti od situácie. Najlepšie vám v tom individuálne podľa vášho prípadu poradí účtovník, ktorý sa s vašou situáciou oboznámi.

Nevýhody? Administratíva, ručenie majetkom aj následný predaj

S vlastníctvom nehnuteľnosti je okrem pozitívnych vecí spojených aj niekoľko náležitostí, na ktoré by ste si mali dať pozor. Tie sa týkajú najmä predaja, keďže problémom môže byť určenie reálneho uznaného daňového výdavku.

Pri účtovaní predaja nehnuteľnosti treba poznať rozdiel medzi daňovou zostatkovou cenou, účtovnou zostatkovou cenou a samotnou cenou, za ktorú bola predaná. Uznaným daňovým výdavkom je len výška príjmu z predaja, napriek možnej vyššej daňovej zostatkovej cene.

Dôležitou súčasťou vlastníctva je povinná administratíva s ním spojená. Hoci vďaka trendu znižovania byrokracie niektoré povinnosti ubudli, stále je „papierovačiek“ viac než dosť.

Pri administrácii a predaji treba mať na pamäti aj pomerne zložité účtovanie odpočtov DPH, hlavne vtedy, ak sa počas trvania vlastníctva menil účel využívania nehnuteľnosti. Inak sa účtuje DPH, ak je objekt využívaný na podnikanie, inak v prípade prenájmu, respektíve, ak sa začne využívať čisto len na bývanie.

Každá nehnuteľnosť vo vlastníctve firmy je jej súčasťou a preto si treba uvedomiť, že v prípade problémov bude aj ona predmetom finančného vyrovnania. Platí to tak v prípade ručenia majetkom, ako aj v prípade ručenia za nejaký úver. Ak ju chcete využiť ako zábezpeku pri získaní úveru, zriaďuje sa na ňu tiež záložné právo.

Zverejnené: 18.august 2022, Kategória: Rady a tipy, Všeobecné